不動産買取売却センター静岡

冒頭で紹介したように、以前存在していた「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」となり、内容も変更されています。
まずは両者がどのようなものであるか、具体的な違いについて解説していきましょう。

●瑕疵担保責任とは？

「瑕疵」とは不動産における欠陥や不具合のことを指します。
買主は不動産を購入する際に、不具合がないかを念入りに確認するものですが、購入時に発見できなかった欠陥や不具合が存在する場合があります。
このような欠陥を「隠れた瑕疵」といい、売主が買主に対して責任を負うことを「瑕疵担保責任」と呼んでいます。
具体的には、シロアリによって床下が侵食されていたり、大雨で買主が雨漏りに気づいたような場合、この瑕疵担保責任が働くことになるのです。
瑕疵には物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵、法律的瑕疵の4種類がありますが、どの種類の瑕疵であっても瑕疵担保責任が付随します。
従来の瑕疵担保責任では買主が隠れた瑕疵を見つけた場合、その日から1年の間に「損害賠償」もしくは「契約の解除」を行う権利が付与されていました。


●契約不適合責任とは？

一方、2020年4月1日から適用されている「契約不適合責任」とは、購入した不動産が以下の3つの内容で契約内容を満たしていない場合に売主が責任を取るというものです。

・ 種類
・ 品質
・ 数量

瑕疵担保責任で例にした雨漏りであれば、契約不適合責任では「品質」の違反となり、売主は買主に対して何かしらの形で責任を負う必要があります。
契約不適合責任も瑕疵担保責任と同じく、「契約の通りになっていない状態である」と知った時から1年の間に売主に責任を求めることができるのです。

瑕疵担保責任、契約不適合責任のどちらも「思っていたものと違うものを提供された」という場合に効力を持つ法律です。
しかし、両者の大きな違いとして「請求権の種類と範囲」が挙げられます。
瑕疵担保責任では損害賠償・契約の解除の2つの請求しかできなかったのに対し、契約不適合責任は以下の4つの請求権を持っています。

・ 追完請求権
・ 代金減額請求権
・ 契約解除権
・ 損害賠償請求権

それぞれを詳しく紹介しましょう。


●追完請求権
追完請求権とは、当初の契約通り目的を果たした物の引き渡しを改めて求める権利です。
買主は引き渡しされた後に隠れた瑕疵を発見した場合、修理や補修を行うことにより契約書通りの不動産を引き渡すよう請求することができます。
瑕疵担保責任を売主に追求するためには、「本当にその事実を知らなかった」と証明する必要があり、買主にとっては不公平でした。
しかし、契約不適合責任においては契約書に「雨漏りあり」と書かれていなかった場合は、当然買主は雨漏りのない家を購入したものとみなされ、修理をするよう依頼できます。


●代金減額請求権
代金減額請求権とは、買主が売主に対して追完請求をしても取り合ってくれなかった場合や、修理が難しい大きな問題である時に代金の減額を求める権利です。

この権利を行使するためには、まず追完請求を行う必要があり、直接代金減額請求をすることは認められていません。
ただし、誰が見ても「直せない」と判断された時には、最初に追完請求をすることなく、直接代金減額請求が可能であると定められています。


●契約解除権
契約解除権も代金減額請求権と同様に先に追完請求をする必要があり、最初から契約解除を求めることはできません。
もし、買主が売主に対して追完請求を行っても売主が対応してくれない場合は、「修理をしてくれないことを理由に契約を解除します」と催告できるというのが契約解除権の大きな特徴といえるでしょう。
このように催告をして契約解除を求めることを催告解除といいますが、一方で無催告解除というものもあります。
無催告解除とは、契約の目的を明らかに果たせない場合に売主に催告することなく契約解除ができるというものです。
契約に違反している部分を除くと、本来の目的をクリアできない場合などには、無催告解除が可能です。
催告解除にしても無催告解除にしても、「契約解除」となった場合、売主は買主に受け取った代金を全額返金しなくてはなりません。


●損害賠償請求権
損害賠償請求権は、買主が売主に対して契約の目的を達成していないことを理由に損害部分について補償するというものです。
ただし、明らかに売主に過失がある場合にのみ対象となり、地震や台風などの不可抗力が働いた場合には認められない点に注意が必要です。

このように、瑕疵担保責任の時には存在しなかった「追完請求」と「代金減額請求」も行うことができるようになり、立場の弱い買主が法律でより手厚く守られている現状があります。

瑕疵担保責任と契約不適合責任は責任の範囲が違う

一見、ただ名前を変えただけに見える瑕疵担保責任ですが、「契約不適合責任」になったことで買主には既存の権利にプラスして2つの権利が付与されました。

法律の変更により、買主は売主から契約内容を満たすものを間違いなく受け取れるようになり、安全に不動産取引ができるようになったといえるでしょう。
静岡市で２０年の実績を持つ私たち不動産買取売却センター静岡では、売主様が安心、安全にお取引できるよう、各種専門家と連携を取りながら、最善の方法をご提案致します。
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