不動産買取売却センター静岡

◆背景
課税公平原則に照らし、国民の納得できる必要最低限の特別措置とするため、新規住宅を取得した年から3年目においても住宅ローン控除特例と居住用財産の譲渡特例等との併用ができない措置がとられる。
◆内容
住宅に居住した年から３年目に従前住宅を譲渡した場合において、居住用財産の譲渡特例等の適用を受けるときは住宅ローン控除特例の適用が受けられないこととなります。
◆適用時期
2020年(令和2年)4月1日以後に従前の住宅の譲渡をする場合について適用する。
◆ポイント
2020年（令和2年）4月1日以後に譲渡し、改正後に住宅ローン控除の特例を不適用に該当する場合においても、改正前と同様に既に適用を受けた住宅ローン控除特例について適用を受けられないこと。

◆住宅等の不動産を売却した場合の特例と住宅ローン控除の併用は原則的に出来ません。
住まいを譲渡した場合の特例の中でよく知られているものは、住宅を売った時にその譲渡益から最大で3000万円を控除できるという特例です。不動産を売却すると、売却代金から取得費と譲渡経費（仲介手数料、売却するためにおこなった測量や修繕費などの経費）を差し引いた譲渡利益に一定の税率で税金がかかります。
譲渡利益が3000万円以内なら結果的に税金がかからないという特例なのです。

◆住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅不動産を購入した場合、毎年の年末の借入残高の1％（最大40万円）が一定期間の間、減税となる仕組みです。

住まいを買替えるときに、どちらも併用できたら良いのですが、住宅を売ってすぐに新たな住まいに買い替える場合は、併用ができない仕組みとなっています。しかし、以前は同時に買替えないケースの場合は、重複して適用することができたのです。

住まいを譲渡した場合の3000万円特別控除など居住用財産の譲渡の特例は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することが条件です。

一方、住宅ローン控除は、控除を適用する年およびその前後2年以内は3000万円控除等の居住用財産の譲渡の特例の適用を受けないことが条件となっていました。

つまり、先に住宅を購入して住宅ローン控除を利用ながら、新居に移った日（以前の住まいに住まなくなった日）から3年を経過する日の属する1月1日から12月31日までの間に以前住んでいた住まいを売れば、3000万円控除などの特例を利用することが合法的にできていましたが、課税公平原則に照らし、国民の納得できる必要最低限の特別措置とするため、新規住宅を取得した年から3年目においても両特例を併用できない措置がとられました。

住宅の取得等をした家屋をその居住の用に供した個人が、その居住の用に供した日の属する年から３年目に該当する年中に新規住宅及びその敷地の用に供されている土地等以外の資産の譲渡をした場合において、その者が従前住宅等の譲渡につき次に掲げる特例の適用を受けるときは、新規住宅について住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除及び認定住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除の適用を受けることができないこととする。
◆居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
◆居住用財産の譲渡所得の特別控除
◆特定の居住用財産の買い替え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例
◆既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買い替え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例

お住まいの買換え等で各種特例があり、重複して利用できるとお考えの方も多いのではないでしょうか。しかし、住宅を譲渡した場合の3000万円控除と住宅ローン控除については、併用適用ができなくなりますので、住まいの買替え時にどちらを選択した方がお得なのかについて見極める必要があります。

例えば、譲渡益が300万円程度しかないケースで譲渡税率が約14％だった場合、節税額は42万円となります。一方新たな住宅の購入で住宅ローンで借入れた場合、年末の住宅ローン残高が4000万円だったケースの場合、初年度は40万円の節税となりますのが、控除期間が10年～13年間年末の借入残高に対して1％控除が受けられますのでこのケースの場合は住宅ローン控除を適用したほうがよいということになります。以上のようにどちらを選択したほうが節税効果があるかを見極めることが、大きなポイントになります。
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