不動産買取売却センター静岡

住宅ローンの返済が6ヶ月以上滞ると、そのローンで買った不動産は通常競売にかけられてしまいます。その前に所有者の任意により、融資を受けた金融機関との合意の上、少しでも良い条件で物件を売却しようというのが任意売却です。
自分の所有している家だからいつでも自由に売れると考えるかもしれませんが、住宅ローンを組んで購入した方の場合、原則として残債（残存債務。借入金の未返済金のこと）を清算しなければ売却できません。金融機関は担保としてその家に抵当権を設定しているほか、他のローンの滞納や固定資産税等の滞納が続いた場合は役所等から差し押さえの不動産登記がなされるからです。
売却代金が残債を下回る場合は、不足分を手持ちから出さなければいけないのですが、売却代金以上の残債がある場合、現実的になかなか難しい場合もあります。そこで、残債があるまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうのが任意売却といいます。金融機関としても、自己破産されてしまうより、売却で少しでも多く返済に充ててもらおうという意図があります。これらのことから、以下のような人は検討したほうがいいでしょう。

◆任意売却をおこなう場合、債権者（借入の金融機関）の同意が必要となります。
一般的には所有者本人の意思で不動産を売却出来ますが、任意売却する際は債権者（金融機関）の同意を得る必要があるため、事前の協議が必要です。

◆債権者（金融機関）が最終的に不動産の売却金額を決める
任意売却で進める場合、住宅ローンの残債がありますので、金融機関が売却価格を決め、少しでも高く売却を成立しようとし残債を減らしたいと考えます。しかしこの価格が相場との乖離がある場合売却手続きが思うように進みませんので、任意売却に強い不動産会社に査定書の依頼をし、債権者を納得させる資料を提示することが重要となります。

◆任意売却に特化した不動産会社に相談
債権者との交渉が必要になるのが任意売却です。任意売却の専門家がいる不動産会　　
社に相談しましょう。

◆所有者の意思が反映されることもあります
任意売却は通常の売却と同じように売却が進めやすく所有者の意思が反映できるとい
う点があります。競売と比較しても任意売却の方が自由度が高い。

◆売却後の返済も無理なく可能
任意売却後は残ってしまった残債は、債権者と協議して分割返済いていくことになります。しかし今までと同じ条件での支払いが難しいことは債権者も充分に理解しているので、現在の収入や生活状況を充分考慮のうえ、現実的な返済方法を提案してくれます。実際は数千円から3万円程度／月額の返済が多いようなので固定費をおさえられる点は大きなメリットです。
　　
◆競売よりも高い金額で売却の可能性
競売では殆んどが業者の買取となる為、任意売却の方が一般の方への売却の可能性も高く、高値で売却できる可能性が十分にあります。
交渉次第では市場価格で売却が可能でとなります。
　
◆周囲に情報が知られにくい
競売の場合は新聞やインターネットなどに情報公開され、周囲に事情がわかつてしまう可能性があります。任意売却の場合は水面下で進めることができますのでご近所や周囲に知られにくいというメリットもあります。

◆各種必要経費が抑えられる
通常、不動産売却には登記費用や測量費用・仲介手数料など、5％程度の諸費用が必要となりますが、任意売却で進めた場合不動産の売却した代金から諸費用をまかなうことが認められており、資金の負担が必要ありません。また、引越し費用なども債権者との交渉によりこれらの費用も融通してくれる可能性もございます。

◆自分の意思だけでは売却を進められない
任意売却は債権者にイニシアチブがありますので個人だけの判断では自由に売却できません。交渉については不動産会社にお任せいただければ条件等を調整し債権者の同意を得ます。

◆任意売却で進められる期間がある。
任意売却で対応できる期間は、滞納が始まってから案件によってことなりますが、10カ月程度となっております。場合によっては債権者が早期に競売にかけることもありますし、短期間での売却を決めなくてはいけないので悪い条件で手放さなくてはならないこともあります。
◆個人の信用情報に傷がつく
競売のように情報が外部に知られる心配はありませんが、金融機関等が閲覧する個人信用情報に履歴がのこるため、再度住宅ローン等の利用が制限されます。一般的には5年から7年くらいは新たなローンが組めなくなることが多いです。
◆売却代金が残債を下回れば残債分の支払いは続きます
任意売却後にローンの残債が残れば、この残債分の支払いは続き、ローン契約は残
ります。ただし、一括返済ではなく分割での支払いが可能で、柔軟に対応が可能です。

※関連記事：任意売却と自己破産のタイミングについて解説！

以上、任意売却について解説いたしましたが、任意売却という仕組みや、競売と比較してメリットが大きいことなど重要なことが理解できたのではないでしょうか。
有利に任意売却を進めることができれば、売却後の再スタートも安心できます。
売却金額が一般的な売却に近くすることが可能な任意売却を成功させることで、住宅ローンの残債を完済できたり、その後の生活費を確保できる可能性があります。もし「住宅ローンの返済が厳しい」と感じ始めたら、まずは金融機関にローン返済について相談してみてください。
それでも難しそうなときは、できるだけ早めに任意売却について金融機関や専門の不動産会社と相談することをお薦めします。ローンの返済が苦しくなったら、経済的にも精神的にも、なるべく負担がかからないよう、早めに対処しましょう！
不動産買取売却センター静岡ではそうしたお悩みに専門家が親身になってお答えします。

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