土地の価格査定はどうやってするの?

空き家相談

皆さんはご自身の所有する土地の価格を知りたいとき、不動産会社に依頼したり、不動産査定サイトで査定したりすると思います。
今回は、実際に不動産会社が出す土地の査定はどのように算出しているのかについて解説します。

|土地の査定方法

土地の査定方法は、以下の基準となる価格を参考に算出します。次に接面道路の方位・前面道路の幅員・間口・整形度・周辺環境などを勘案し査定価格を出します。

基準とする価格
① 地価公示価格・基準地価格:不動産取引の指標となる価格。毎年1月1日現在の価格が3月下旬頃、国土交通省より官報や新聞等で公示されます。県も毎年7月1日現在の標準地価を発表しています。これは実際に存在する画地の「仮想売買価格」です。尚、実勢価格(いわゆる時価で売買成立の価格)は、おおむね地価公示価格の0.9~1.2倍といわれています。この倍率は、地域の人気度・地形・広さによって異なります。売りやすい物件ほど倍率が高くなり、売りにくい物件ほど倍率が低くなります。

② 路線価格:相続税などの評価基準:各々の土地の前面道路に対して付けられた価格。銀行の担保評価は(路線価格×1.2)を原則としています。地価公示価格の約8割程度が目安とされています。従って、路線価格からかけ離れた値段をつけてしまうと、銀行から融資が受けられずお客様がつきにくい状況になってしまいます。

③ 静岡県宅地建物取引業協会(標準地)
宅建協会が実勢価格を元に標準地価格を毎年算出します。
標準地自体は実在する土地ではありません。

④ 過去の売出し事例や成約価格

画地条件評点
① 接面道路の方位:北道路0点、南道路5点、西道路1点、東道路2点を基準に角地や両面道路などの条件により評点を補正します。

② 前面道路の幅員:~2.7m-10点、~3.6m-6点、~4m-2点、~5m0点、~6m2点、~8m3点、~8m超4点、区画整理地以外の場合。

③ 前面道路の舗装の状態:通常の舗装0点、簡易舗装-2点、未舗装-4点

④ 前面道路との高低差:50㎝~1m高い2点、30㎝高い1点、道路面とほぼ平坦0点、30㎝低い-5点、50㎝低い-10点 (平坦地についてのみ考慮)

⑤ 騒音振動:なし0点、やや有-2点、有-5点、相当に有-10点 (新幹線、幹線道路、印刷所、木工所、遊技場など考慮)

⑥ 日照:良好2点、普通0点、やや悪い-4点、悪い-8点、相当に悪い-15点

⑦ 嫌悪危険施設:なし0点、やや有-2点、有-5点、相当に有-10点 (ゴミ焼却場、汚水処理場、変電所、ガスタンク、塗装工場、養鶏場、養豚場、水産加工工場などが近くにある場合)

⑧ 面積:標準地を住宅用とした場合の面積過少・面積過大(標準とする場所により評点)

⑨ 整形度:整形地0点、やや不整形-6点、不整形-12点、相当に不整形-30点

⑩ 間口狭い場合:7.2m未満-1点、6.3m未満-2.5点、5.4m未満-4点、4.5m未満-5.5点、3.6m未満-7点、2.7m未満-9点

⑪ 路地状部分を有する場合:6%以内-6点、7~10%以内-7点、11~14%以内-8点、15~18%以内-9点、19~22%以内-10点、23~26%以内-11点、27~31%以内-12点

⑫ その他:高圧線が通っている場合・傾斜地を有する場合・特殊事情・流通性を補正

|まとめ

以上、不動産会社による土地の査定方法を説明しました。
皆様が土地の価格を知りたい場合は近隣の公示価格や前面道路の路線価をみていただければおおよその価格はでると思います。不動産の価格査定は個別要素が多く、様々な条件からスコアリングされますので正確な査定金額が知りたい場合は、お近くの不動産会社に相談してみてください。
静岡市で不動産査定をご希望の方は不動産買取売却センター静岡までお気軽にご相談ください。もちろん査定は無料です。

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