『事故物件』の新ガイドラインを解説!

空き家相談

知らずに事故物件(訳アリ物件)を購入しそうになり困ったという方いらっしゃるのではないでしょうか!事故物件には明確な定義はありませんが、今回は事故物件(心理的瑕疵の種類)や告知義務、事故物件の新ガイドラインについて 解説いたします。

|心理的瑕疵

心理的瑕疵と聞いてあまりピンとこない方も少なくないと思います。いわゆる『事故物件』のことですが、不動産を購入する上で心理的瑕疵はとても重要な問題となりますのでこれからわかりやすく説明します。

瑕疵は4つに分類されます。
① 心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、自殺や殺人などの嫌悪的に感じる物件のことや事件・事故により死亡があり発見が遅れ遺体が腐敗していたなどの場合です。

② 物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、物理的に重大な欠陥があることを言います。建物の傾き、雨漏り、シロアリ、アスベスト、床下浸水など建物の構造上の欠陥などが挙げられます。

③ 法律的瑕疵
●建築基準法
 ・建ぺい率違反に該当している
 ・容積率違反に該当している
 ・接道義務を満たしていない
 ・構造上の安全基準に該当していない
●都市計画法
 都市計画区域内には用途地域が定められ用途地域ごとの用途制限があるため計画の建物が建てられない可能性もあります。
●消防法
 設置義務のある防災設備が設置されていない場合や防災設備が機能していないなど

④ 環境的瑕疵
環境的な要因で不快や嫌悪を感じる物件を指します。
物件に直接害は無いが、周囲に嫌悪施設(近隣に反社会的組織の事務所がある、騒音や異臭)がある場合

|告知義務

売主は瑕疵について売主自身が知っている瑕疵は告知しておかないと、契約不適合責任を問われる可能性があるので、売主は必然的に瑕疵を告知するようになっています。
宅地建物取引業法において、宅地建物取引業者は取引の相手方に対し、瑕疵の告知義務が定められています。瑕疵を知りながら告知・説明義務を怠ると宅建業法違反になります。

|事故物件の取り扱いに関する新ガイドライン

宅地建物取引業法で心理的瑕疵の告知が義務付けられていますが、現実は宅建業者によっての解釈の違いがあり告知内容はまちまちでした。そこで国土交通省は『人の死』についての告知について線引きしました。

今まで明確な基準がなかった事故物件の取り扱いについて、国土交通省は2021年10月に新たなガイドラインを制定しました。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン参照

●宅建業者が告知しなくても良い場合

① 自然死または不慮の死(老衰、持病による病死などの自然死や転倒事故、誤嚥などの事故死)
② ①以外の死(自殺・他殺等)、特殊清掃等が行われた①の死」が発生し、おおむね3年間経過した後 
②  隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死


日常生活で起こりうる自然死や不慮の事故死などは告知不要としていますが、長期間にわたって人知れず放置されたことによる異臭で、消臭・消毒などの特殊清掃やリフォームが行われた場合は、契約の判断に影響しますので原則として告知が必要とされています。

賃貸借契約については、告知義務があるのは概ね3年間としています。

上記①から③の場合でも、事件性、社会に与えた影響の大きさにより、広く知られた場合については告知が必要としています。


まとめ

今まで曖昧だった心理的瑕疵の告知に関して、今回、国土交通省はガイドラインを発表しました。不動産の対象物件で起きた『人の死』に関する事柄がガイドラインの対象となりますが、取り壊された場合の土地売買や近隣の建物に関する死亡事例はガイドラインの対象から外れています。また、居住用不動産は対象ですが、事務所・店舗などは対象外とされています。詳しくは宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインをご参照ください。

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