任意売却と自己破産のタイミングについて解説!

空き家相談

住宅ローンの返済が厳しくなってしまい、任意売却を進めるのか、いっその事自己破産をするのか、静岡市で任意売却をお考えの方、実際の手続きの流れや自己破産の選択などの関係性について不安な点や疑問を抱いている方がいらっしゃるかと思います。今回は任意売却と自己破産について解説します。

|任意売却

任意売却とは住宅ローンの支払いが困難になった場合や、返済を一定期間滞納した場合に、住宅ローンの借り手と貸し手である金融機関の合意によって担保不動産を売却する手続きを言います。一般的に任意売却=自己破産とお考えの方もいるかもしれませんが、これは同一ではなく任意売却をして自己破産を回避するケースもあります。

●任意売却で自己破産を免れることも
個々の状況によって異なりますが、自己破産をすることなく、任意売却のみで住宅ローンの滞納問題を回避できるケースは多くあります。
住宅ローンの残債によりますが、不動産の売却額によっては、ローンを完済できる可能性があります。万一、残債が上回れば、債権者である金融機関と協議のうえ返済が可能である計画を立て、新たに返済の貸借契約を結ぶことになります。その結果、自己破産することなく住宅ローンの滞納等の問題を解決できることがあります。

●任意売却のメリット
自己破産を前提に任意売却をおこなう場合、自己破産の申し立て前に任意売却をおこなう場合と自己破産の申し立て後に任意売却をおこなう場合があります。
どのタイミングで任意売却を進めるかは個々の状況によって判断が変わりますが基本的には自己破産前に売却を進めた方が良いとされています。

・自己破産前に売却するメリット
任意売却を先行する場合は『同時廃止』という比較的簡単な手続きとなり、短期間で少ない費用で進められます。
不動産の売却代金は債権者へ返済されますが、引越し代金を負担してもらえる可能性があります。
また、任意売却にかかる費用は債権者負担で、金額にもよりますが滞納している税金を支払うこともできます。

・自己破産後に売却するケース
自己破産後に売却した方が良い理由は、自己破産後に任意売却すると裁判所や破産管財人が売却を仕切る事になるので悪質な不動産業者などが関与しにくくなりますので適正な価格で売却ができます。


●任意売却の流れ

①不動産査定と住宅ローンの残高確認
・残債よりも不動産の価値が高ければ『アンダーローン』の状態となります。
 この場合は任意売却で進めなくても通常の売却が可能です。
・残債よりも不動産の価値が低ければ『オーバーローン』の状態となります。

②債権者(金融機関)の許可
まずは債権者に、売却してできるだけ多く返済するので売却を許可してくださいとお願いする。債権者が複数の時は全ての承諾が必要になります。
返済がかなり滞納状態となっていればできるだけ早く進めるのが良いでしょう。

③売却の開始
債権者の承諾が取れたら売却を開始します。
任意売却に特化した不動産会社に依頼し出来るだけ早く進めるのが得策です。
時間が掛かりすぎると競売となってしまい不動産情報が公表されてしまいますのでプライバシーが保てません。

④買い手が見つかれば売買契約

⑤決済
残債が残った場合は新たに返済計画を無理なく立てる。

※関連記事:不動産売却のお悩み!任意売却について解説します!

|まとめ

任意売却で進めるのか自己破産になるのか、もしくは競売の方が有利なのか判断ができない場合は、ご自身であまり悩まずに任意売却に強い専門家に相談しましょう。
任意売却のメリットは上述しましたが、競売よりも市場価格に近い金額で売却でき、生活に与える影響が最小限で抑えられます。静岡市でお困りの方は是非、不動産買取売却センター静岡までお気軽にご相談ください。秘密は厳守いたします。

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