不動産買取売却センター静岡

固定資産税は、毎年1月1日現在の登記事項証明書又は土地・家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている人に課税されることになっています。
評価額に応じて課税される市税です。 なお、都市計画税も課税される場合には、固定資産税とあわせて納税することになります。

例えば、3月に売却済みであっても、その年の1月1日現在の登記簿にあなたの名義で登録されていれば、今年度分の固定資産税の納税義務者はあなたということになります。
売却したのになぜ売主が負担しなければならないのかと疑問に思う方も多いはずです。

そこで不動産売却時の固定資産税については、一般的に売主・買主間で負担割合を決めて決済時にその年度分の清算をします。（日割り・月割）
負担の起算日は1月1日か4月1日となっており、静岡市の場合は4月1日となります。

実は固定資産税の清算金に関しては法律上の規定がありません。あくまでも、「不動産取引上の慣例」として行われているに過ぎないのです。そのため、不動産取引で売買契約を結ぶ際には、売買契約書の中に必ず固定資産税清算金に関する条項が含まれています。法的な拘束力はないものの、任意契約上の重大な取決めです。

【税額計算方法】
課税標準額×税率（1．4％）

課税の対象となる『土地』とは、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地をいい、『家屋』とは、住家、店舗、工場（発電所及び変電所を含む。）、倉庫、その他の建物をいいます。

【課税標準額】　　
土地、家屋については、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、3年ごとに評価替えを行い、価格を決定し、原則としてこの価格をもとに算出します。
【免税点】　　
同一の人が区内に所有する土地・家屋に対して課する固定資産税の課税標準額の合計が次の額に満たない場合には課税されません。　　
土地：30万円　家屋：20万円 　


都市計画税は都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用にあてるための目的税で、固定資産税とあわせて納めていただくことになっています。

【納税義務者】　　
1月1日現在、都市計画区域のうち、市街化区域内に所在する土地及び家屋を所有している人
【税額計算方法】　　
課税標準額×税率（0．3％）
【課税標準額】　　
固定資産税と同じく、土地および家屋の価格を基に算出します。

土地に対する固定資産税が課税される年の１月１日（賦課期日）において、住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地（住宅用地）については、特例措置があり、税金が軽減されています。

◆土地の特例（価格に特例率を乗じて、本則課税標準額を算出します。）

・小規模住宅用地（住宅やアパート等の敷地で２００平方メートル以下の部分）
　固定資産税：価格×１／６、都市計画税：価格×１／３

・一般住宅用地（住宅やアパート等の敷地で２００平方メートルを超える部分）
　固定資産税：価格×１／３、都市計画税：価格×２／３

※アパート・マンション等の場合は、戸数×２００平方メートル以下の部分が小規模住宅用地となります。

※併用住宅（家屋の一部が住宅のほか、店舗等に利用されている家屋）の場合は、建物の構造、階数、住宅として利用している部分の割合によって、住宅用地となる面積が異なります。

◆家屋の特例
新築住宅は120㎡（課税床面積）までの部分について3年間・5年間にわたって固定資産税が1／2（2022年［令和4年］3月31日までに新築された場合の特例）となります。

３階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅・・・新築後5年間
一般の住宅（上記以外）・・・新築後3年間
専用住宅・店舗併用住宅（店舗併用住宅の場合、居住用部分が1／2以上）
居住部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること。
（貸家住宅の場合一戸につき40㎡以上280㎡以下）

固定資産税・都市計画税100,000円／年額　起算日4月1日で日割り計算とした場合は以下の通りです。

◆引渡日：11月1日の場合
売主：4月1日～10月31日　214日分　100,000円 × 214日 ／ 365日 = 58,630円
買主：11月1日～3月31日　151日分　100,000円 × 151日 ／ 365日 = 41,370円

◆引渡日：6月15日の場合
売主：4月1日～6月14日　　75日分　100,000円 × 75日 ／ 365日 = 20,548円
買主：6月15日～3月31日　290日分　100,000円 × 290日 ／ 365日 = 79,452円

※ここで注意したい点としては引渡し時期が年度をまたぐ場合です。例えば2月1日に引渡した場合その年度の清算は出来ますが、次年度の清算が残ってしまいます。
◆引渡日：2月1日の場合
売主：4月1日～1月31日　306日分　100,000円 × 306日 ／ 365日 = 83,836円
買主：2月1日～3月31日　 59日分　100,000円 × 59日 ／ 365日 = 16,164円

固定資産税は1月1日の所有者に課税されます。したがって次年度の納税通知は既に売却が済んだ売主に届くことになります。1月から5月位の引き渡しの場合、この分の清算方法を決めておかないと後でトラブルになりますので注意が必要です。

固定資産税の納税通知が届くのが静岡市の場合、おおよそ4月中旬から末位になります。2月1日の引渡しの場合、次年度の清算も必要になりますが、税額がわからないのでこの時点では清算が出来ませんが考えられる方法としては以下の3通りとなります。

①納税通知が届くまで清算を待つ
②前年度の税額をもとに仮精算して納税通知書が届いた時に再精算する
③前年度の税額をもとにして精算して再精算しない

※上記③の方法を選択した場合、3年に一度の固定資産税評価額の評価替えになる年や税制改正による税率・軽減の特例の内容が変更された年は、前年度の税額と大きく異なるので特に注意が必要となります。

※また、戸建ての築3年か築5年や分譲マンションの築5年か築7年を売却すると、次の年に固定資産税が上がる可能性が高いので、安い固定資産税金額で今年度分までみなし精算してしまうと、売主が損をしてしまうということになりますのでこのタイミングでの清算は注意しましょう。こういう場合は税額が確定してからの清算が良いでしょう。

以上、不動産売却時の固定資産税の清算について解説しましたが、いくつかの注意点がありますので参考にしてみて下さい。不動産買取売却センター静岡では不動産の売却相談からお引渡しまでトータルでサポートいたします。また、サポートメンバーには税理士もおりますので気になる方は是非ご相談ください。


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