親から相続した不動産の売却方法と注意点!

空き家相談

相続した不動産があるが『使用する予定がない』『運用する予定もない』。
売りたいけどどうしたらいいのかかわからない。
税金はどうなるの。

このようにお考えの方は多くいらっしゃると思います。特に遠方の不動産なので相場もわからない。売り方もわからずどこから手を付けたらいいのか?
不動産が住宅などの場合、誰も住まずにいると誰かが住んでいる場合と比べて劣化も進み資産価値も減少してしまいます。
今回は相続不動産の売却方法・売却時の注意点・税金について解説します。

|相続した不動産の売却の流れ

相続した不動産の売却は通常の売却とはちょっと違い、注意点ががありますのでご紹介していきます。

◆相続人間で話し合い遺産分割協議書を作成する。
遺産分割協議とは相続人全員で相続財産をどのようにわけるのかを話し合う協議のことを言い、誰がどの遺産をどれだけ相続するのか具体的に話し合うことです。
相続人が一人でない場合、他の相続人の同意が必要となります。遺産分割協議において相続人全員が売却について話がまとまっていることが前提となりますが、主に遺産分割協議書の作成は司法書士や弁護士に依頼するとスムーズに手続きが可能となります。
  
遺産分割協議書の注意点
 ・相続人全員で協議をおこない全員の署名・捺印(実印)
 ・相続財産をもれなく明確にする
 ・協議年月日を記載する

◆相続登記をする
相続登記とは相続不動産の所有権を相続人に移転することです。すぐに売却したくても相続登記が済んでいないと売却手続きが進められません。

◆不動産会社に売却の依頼をする
相続登記が完了すれば具体的に売却手続きを依頼できます。売却の流れについては一般的な売却の時と変わりはありません。
実際は相続登記が済んでいないケースが殆んどで、この段階で不動産会社に相談して可能です。
不動産買取売却センター静岡では、司法書士や弁護士・税理士のサポートメンバーがおりますので上記のような手続きをおこなう前にお気軽にご相談下さい。

|相続不動産の注意点

◆令和6年から相続登記が義務化されます
今までは不動産を相続した場合、所有者変更の相続登記は『当事者の任意』とされており、登記しない状態で放置されている不動産が増え問題になっていました。この様な問題を受けて令和3年4月に『相続登記を義務化する』改正法案が可決され令和6年を目途に改正法が施行される見込みとなりました。この改正法が施行されると相続した不動産の相続登記が義務化され、これを怠ると罰則が科せられます。(相続や遺贈などで不動産を取得した日から3年以内に登記申請することが義務図けられました。罰則10万円以下の過料)
義務化の対象はこれから相続する不動産だけではなく、既に相続した不動産を放置しているものも含まれますのでご注意下さい。 

◆相続登記をしないで放置するリスク
令和6年を目途に義務化となりますが、早期に相続登記をしないと様々なリスクがあります。放置した結果、相続人の世代がかわり相続人が増加してしまいます。そうすると全ての相続人との話し合いの必要があり手続きが複雑になります。また、相続人が高齢となりますと認知症などの可能性があり、判断能力がなくなると本人の代わりに代理人を選出し『成年後見人の申し立て』を行う必要があります。この手続きだけで3カ月から半年の時間がかかり、さらに司法書士などに依頼すると費用も必要となります。


◆特定空き家に認定されると…
空き家対策特別措置法では次のいずれかに該当するものを『特定空家等』と定義しています。
 ●そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
 ●そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
 ●適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
 ●その周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
  「空家」が「特定空家」と認められるかどうかは、①空家の状態、②周辺への影響 の程度、の両面から判断されることになります。
 
特定空家に指定されると『固定資産税の特例措置から除外』『罰金を科される可能性』『行政代執行による解体』

|相続不動産の税金について

不動産を相続した場合の税金は『相続時』『保有時』『売却時』に分けられます。
 
●相続時
全ての遺産の相続税評価額を算出し、その合計額から基礎控除額(3000万円+600万円×法定相続人)が差し引かれたものに対して、法定相続分に応ずる各取得金額の計算および算出額の計算をおこない、全体の総額が算出されます。
  
課税遺産総額=相続税評価額-基礎控除額  
 
遺産総額が基礎控除額を超えていない場合は相続税は課税されません。

●保有時
相続した不動産を所有していると固定資産税やエリアによっては都市計画税が課税されます。固定資産税・都市計画税は毎年1月1日現在の所有者に対して固定資産税評価額をもとに課税される税金です。
 定資産税=課税標準額×1.4%(標準税率)
 都市計画税=課税標準額×0.3%(標準税率)

また、相続した不動産が収益物件(賃貸マンションや貸ビルなどの不動産)の場合は必要経費を差引き後、の所得に対して所得税や住民税が課税されます。
 
●売却時
売却時は売却収入から必要経費を差し引いた額が譲渡所得となり、所得税や住民税が課税されます。税率は一般の売却と同じように所有期間によってことなります。
  短期譲渡所得 所有期間5年以下の場合 所得税30%・住民税9%
  長期譲渡所得 所有期間5年超の場合  所得税15%・住民税5%

※関連記事:相続と遺産分割

まとめ

相続した不動産の扱いは、知識がないと複雑で難しいと感じる方も多いでしょう。
遺産分割協議・相続登記・不動産売却・税金など専門知識が必要になりますので、司法書士や弁護士・税理士・宅地建物取引士のサポートメンバーがいる不動産買取売却センター静岡へご相談下さい。将来的に不動産を相続する可能性がある場合は、あらかじめ対策を講じておくことが大切なことです。


相続した不動産売却のご相談はこちらから

お気軽にお問い合わせください

お気軽にお問い合わせください

0120-44-8189

メールで無料相談

PAGETOP

0120-44-8189

メール